Inhaltsverzeichnis
1 Räumlicher Geltungsbereich
2 Anlass und Ziele der Planung
3 Gegenwärtige Situation des Plangebietes
4 Planerische Rahmenbedingungen
5 Einzelhandelsuntersuchung
6 Städtebauliche Konzeption
7 Verkehrskonzeption
8 Lärmuntersuchung
9 Festsetzungen im Bebauungsplan 10 Altlasten
11 Denkmalschutz / Bodendenkmale 12 Umweltbericht
 

1 Räumlicher Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr.161 schließt unmittelbar an den nördlichen Rand des historischen Stadtkerns der Stadt Soest an. Er wird im Norden durch die Bahnflächen und im Süden durch den Hammer Weg, Brüdertor und Brüder-Wallburger-Wallstraße begrenzt.. Im Geltungsbereich liegen u.a. der Busbahnhof, der RLG-Betriebshof und der Soester Bahnhof sowie der Bahnhofsvorplatz.

2 Anlass und Ziele der Planung

Die Stadt Soest ist bekannt für das historische Stadtzentrum. Die Konzentration des finanziellen Mitteleinsatzes und planerische Anstrengungen haben dazu beigetragen, dass die Innenstadt mit ihren überwiegend kleinteiligen Strukturen erhalten werden konnte. In der Vergangenheit konnte jedoch eine nachlassende Orientierung der Bevölkerung in Soest und im Umland auf die Stadt Soest als Einkaufsstadt festgestellt werden. Die Gründe hierfür liegen in der lückenhaften Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur der Soester Innenstadt. Die Stadt Soest beabsichtigt deshalb, die Innenstadt als Einzelhandelsstandort durch die Ansiedlung eines Einkaufszentrums zu stärken. Die geplante Größe des Vorhabens ist in der historischen Innenstadt nicht
umsetzbar.
Der vorgesehene Standort befindet sich in einer attraktiven, integrierten Lage am Nordrand der Innenstadt, in unmittelbarer Nähe zum Soester Bahnhof.
Im Gegensatz zur Innenstadt ist die städtebauliche Situation im Bahnhofsumfeld jedoch unbefriedigend. Seit mehreren Jahren ist die Stadt Soest bemüht, das Bahnhofsumfeld neu zu ordnen. Sie verfolgt das Ziel, die gestalterische Qualität zu verbessern und vorhandene Barrieren abzubauen.
Zudem sollen Nachfolgenutzungen für brachliegende Bahnflächen zwischen Bahnhof und Innenstadt ausgewiesen werden.

3 Gegenwärtige Situation des Plangebietes

Bahnhöfe und ihre Umgebungen sind Eingangsbereiche in die Stadt. Sie prägen das Bild und das Image von Städten nachhaltig Das Plangebiet zwischen Bahnhof und historischer Innenstadt ist geprägt durch ein gewerblich genutztes Umfeld, das keine eindeutige städtebauliche Struktur aufweist. Die räumliche und funktionale Verbindung in die Innenstadt ist durch eine diffuse Platzgestaltung und die Brüder-Wallburger-Wallstraße gestört. Die Betriebsfläche der RLG mit ihren Verwaltungsgebäuden und Hallen rahmt den Eingansbereich nur unzureichend ein und stellt eine ungeeignete Nutzung in dieser städtebaulich exponierten Situation dar. Die angrenzende Parkanlage wird als Erholungsort zwischen Bahnhof und Innenstadt nicht angenommen. Darüber hinaus befinden sich in unmittelbarer Nähe brachliegende Bahnflächen, die einer sinnvollen, der Umgebung angemessenen Nutzung zugeführt werden sollen.

4 Planerische Rahmenbedingungen Raumordnerische Einordnung

Im System der zentralen Orte wird die Stadt Soest als Mittelzentrum mit einer Versorgungsfunktion für ca. 100.000 Menschen festgelegt. Sie liegt zwischen den Mittelzentren Hamm und Lippstadt.
Der effektive Verflechtungs- bzw. Versorgungsbereich umfasst gern. dem Einzelhandelsgutachten von Lademann und Partner ca. 280.000 Einwohner.

Flächennutzungsplan

Der aktuelle Flächennutzungsplan der Stadt Soest sieht für die südliche Umgebung des Bahnhofs eine gewerbliche Entwicklung vor. Er entspricht der derzeitigen Nutzung im Geltungsbereich des-Bebauungsplans 124. Entlang der Bahnlinie sind die Flächen als Bahnflächen dargestellt.
Da der Bebauungsplan 161 den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht, wird der Flächennutzungsplan in einem parallel verlaufenden Verfahren geändert.

Bestehende Bebauungspläne

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 161 überschneidet sich teilweise mit dem Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. 124 und Nr. 32. Diese sind aus dem gültigen Flächennutzungsplan abgeleitet und verlieren mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes in den betroffenen Bereichen ihre Rechtswirksamkeit.
Erfordernis einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)
Der Bau eines Einkaufszentrums, eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes oder eines sonstigen großflächigen Handelsbetriebes ab einer Geschossfläche von 5000qm ist im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens einer UVP zu unterziehen.
Das ECE-Einkaufszentrum in Soest wird eine Verkaufsfläche von maximal 20.000m2 auf zwei Ebenen haben. Gegenüber der jetzigen Situation resultiert aus dem Vorhaben eine Veränderung der Verkehrssituation mit den dazugehörigen Emissionen. Das Vorhaben befindet sich in unmittelbarer Nähe von bereits vorhandener Wohnnutzung. Es wird das Stadtbild von Soest an prominenter Lage prägen und Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, beieinträchtigen.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Umweltverträglichkeitsprüfung(UVP) gern. Ziff. 18.8 in Verbindung mit 18.6.1 der Anlage 1 zu § 3 Absatz 1 sowie der Anlage 2 zu § 3 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 5. September 2001 (BGBI. I S. 2351) geändert am 15 Dezember 2001 (BGBI. S. 3762, 3765) durchgeführt.

5 Einzelhandelsuntersuchung

Die Stadt Soest ist bemüht, die Innenstadt als Einzelhandelsstandort zu stärken. Eine erhebliche Attraktivitätssteigerung ist jedoch nur mit einem Vorhaben von bestimmter Mindestgröße möglich, um eine entsprechende Strahlungswirkung ins Umland entfalten zu können. Das geplante Vorhaben weist eine Verkaufsfläche
von maximal 20.000m2 auf. Für Vorhaben dieser Größe sind bei der Planung der
Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen und der § 11 (3) Baunutzungsverordnung anzuwenden.
Es ist davon auszugehen, dass sich die Ansiedlung eines Einkaufszentrums mit
maximal 20.000m2 Verkaufsfläche auf das Soester Zentrum und das Umland
auswirkt.
Im Auftrag der Stadt Soest ist deshalb durch die Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH ein Gutachten zu den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen eines Einkaufszentrums am Standort Soest erarbeitet worden.
Die Aufgabenstellung des Gutachtens bestand darin, die Bedeutung und die möglichen Konsequenzen des geplanten Vorhabens für die Stadt Soest und für das Umland zu ermitteln und damit die Abwägungsgrundlagen für das Bebauungsplanverfahren sowie die Änderung des Fächennutzungsplanes zu erarbeiten.
Die Untersuchung ging dabei von folgender Sortimentsaufteilung aus:

• 4.500m2 Verkaufsfläche für den periodischen Bedarf (Lebensmittel,
Drogeriewaren, Getränke, Tabak, Zeitschriften, Zeitungen sowie Blumen).
• 15.500m2 Verkaufsfläche für den aperiodischen Bedarf, davon 11.000m2 für Bekleidung/Schuhe/Lederwaren und 4.500m2 Hartwaren.

Situationsanalyse

Die Ergebnisse dieses Gutachtens lassen sich folgendermaßen zusammenfassen:
• Nachlassen der Orientierung der Bevölkerung in Soest und Umland auf die Stadt Soest als Einkaufsstadt.
• Die Innenstadt hat eine vergleichsweise geringe Ausstrahlung in den Untersuchungsraum.
• Es bestehen Ausstattungsdefizite sowohl bei den Segmenten Bekleidung und Schuhe als auch im Lebensmittelbereich.
• Genereller Wunsch der Soester nach größerer Angebotsvielfalt (mehr Geschäfte)
• Lückenhaftes Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot der Soester Innenstadt
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• Hohe Qualifizierung der umliegenden Mittelzentren Hamm und Lippstadt. Gutachterliche Bewertung der Auswirkungen/Gründe für die Ansiedlung Das Gutachten von Lademann & Partner kommt zu folgendem Ergebnis:
• „Das Vorhaben fügt sich in der vorgesehenen Dimensionierung raumordnerisch und städtebaulich (noch) ein und entspricht in seiner räumlichen Ansprache dem effektiven Marktgebiet des Soester Einzelhandels."
• „Es ist sowohl räumlich als auch funktional der Innenstadt als Siedlungsschwerpunkt zugeordnet. Die vorgesehenen verkehrlichen Maßnahmen unterstützen dabei die Integration des Vorhabens in die Fußgängerzone und bieten grundsätzlich die Chance, den Bahnhof stärker mit der Innenstadt zu vernetzen."
• „Bereits in 2000 wurde der Bereich um den Bahnhof als Entwicklungsfläche mit zentralrelevanten Sortimenten festgelegt. Das Vorhaben trägt dazu bei,, die Ziele dieses Einzelhandelskonzeptes umzusetzen und Soest als Einkaufsstandort in der Region zu profilieren".
• Das Vorhaben kann dazu beitragen, die zuletzt rückläufige Nachfragebindung in Soest (wieder) zu erhöhen.
• „Im Zusammenhang mit dem Vorhaben wird eine leistungsfähige Stellplatzanlage errichtet werden, die (in direkter Zuordnung zur Fußgängerzone) auch der übrigen Innenstadt zugute käme."
• „Die Auswirkungen zu Lasten der Nahversorgung werden nicht mehr als unwesentlich sein. Das Vorhaben stützt die Innenstadt als Nahversorgungsstandort und verbessert die Versorgungssituation der in der Innenstadt lebenden Bevölkerung."
• „Die Auswirkung zu Lasten der Soester Innenstadt sowie der Zentren im Umland sind prospektiv nicht mehr als unwesentlich."

6 Städtebauliche Konzeption

Der Übergangsbereich zwischen Bahnhof und der historischen Innenstadt soll funktional und gestalterisch erheblich aufgewertet werden. An dieser prominenten Stelle soll ein Einkaufszentrum entstehen. Es ist eine attraktive 2-geschossiges Einzelhandels- und Dienstleistungsgalerie mit 20.000 m2 Verkaufsfläche und ca. 80 Geschäften geplant. Es werden ca. 1000 Stellplätze geschaffen, die für die Besucher der gesamten Innenstadt zur Verfügung stehen. Das Vorhaben bildet den nördlichen Abschluss der Innenstadt und ist durch die Nähe zum Bahnhof funktional hervorragend in die Stadt eingebunden.
Hinsichtlich der architektonischen und städtebaulichen Einbindung wird im weiteren Planungs- und Entwurfsprozess darauf zu achten sein, dass dieses Projekt, auch wenn es-sich um eine Großform handelt, auf die umgebende Bebauung und die Eingangssituation zur Altstadt mit den kleinteiligen Strukturen angemessen antworten muss. Hierzu werden vor allem Aussagen über die Gliederung sowie Gestaltung der Gebäudekörper und der Fassaden, die Höhenentwicklung, etc. durch entsprechende gestalterische Festsetzungen in die weitere Planung aufgenommen.
Im Zuge der Ansiedlung des Einkaufszentrums muss die RLG mit ihren Verwaltungs- und Fahrzeuggebäuden verlagert werden. Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gewerbliche Entwicklung an der Bahnlinie westlich des Bahnhofs geschaffen. Dort soll auch die RLG angesiedelt werden und den funktionalen Bezug zum Busbahnhof behalten.
Durch die Neuordnung des Gebietes ist eine Änderung der Verkehrskonzeption notwendig. Von besonderer Bedeutung ist dabei die Beibehaltung des Ringverkehrs um die Altstadt sowie eine möglichst störungsfreie Anbindung des Einkaufszentrums an die Innenstadt sowie den Bahnhof und den Busbahnhof.
Der Autoverkehr wird deshalb nach Norden zwischen das Einkaufszentrum und den Bahnhof verlagert. Die Führung in bahnparalleler Lage und Einbeziehung des südlichen Teiles des Hammer Weges bewirkt zwar für einen Teil der Verkehre einen gewissen Umweg (bis zu ca. 400 m).
Die Trennwirkung des Hammer Weges und der Brüder-Wallburger-Wallstraße wird jedoch aufgehoben und gleichzeitig der Bahnhof und die neuen Gewerbeflächen an das Straßennetz angebunden.
Die Störeinflüsse zwischen dem Kfz-Verkehr und dem öffentlichem Linienverkehr werden weitestgehend minimiert.

7 Verkehrskonzeption Anbindung an das Straßennetz

Eine wichtige Voraussetzung für die Funktionsfähigkeit der Planung sowie seine städtebauliche Integration in das Innenstadtgefüge der Stadt Soest ist seine zweckentsprechende Einbettung in das Gesamtverkehrssystem. Hierbei gilt, es gleichermaßen, die Erschließung des Einkaufszentrums wie auch die sich aus der Abwicklung des übrigen städtischen Verkehrs ergebenden Zusammenhänge zu berücksichtigen und einen aufeinander abgestimmten Lösungsansatz für den gesamten Verkehr zu entwickeln. Hieraus leitet sich als Forderung ab, sowohl die verkehrlichen Belange aller Verkehrsteilnehmer und Verkehrsmittel als auch die städtebaulich erforderliche Verzahnung des geplanten Projekts mit der Fußgängerzone der Innenstadt (unter Berücksichtigung des Bahnhofs der DB und des Busbahnhofs) in die Überlegungen einzubeziehen.

Erschließungsvarianten

Um die Zielvorstellung nach einem verkehrsstädtebaulich abgerundeten Lösungsansatz zu erfüllen, wurde eine umfassende Verkehrsuntersuchung durchgeführt, in der - aufbauend auf speziell durchgeführten Zählungen im Straßennetz und Auswertung der Betriebsabläufe des öffentlichen Linienverkehrs - unterschiedliche Erschließungsmöglichkeiten für das geplante Bauvorhaben überprüft wurden. Diese reichten von der Beibehaltung der heutigen Verkehrsführung im Zuge der Brüder-Walburger-Wallstraße über einen Einbahnstraßenring und einer Straßenführung in Tieflage, bis hin zu einer Verlagerung des heutigen Innenstadtringes mit einer teilweisen bzw. völligen Herausnahme des individuellen Kfz-Verkehrs zwischen dem geplanten Projekt und der Fußgängerzone der Innenstadt.
Erschließungskonzept
Nachdem bautechnische und verkehrstechnische Überprüfungen aber auch städtebauliche Gründe zu erkennen gaben, dass eine Beibehaltung der heutigen Ringführung im Zuge der Brüder-Walburger-Wallstraße in Form einer Tieferlegung des Straßenzuges und einer Center-Überbauung keine sinnvolle technische Realisierbarkeit ermöglicht und nicht ohne Zerschneidung der wichtigsten Geschäftsflächen des geplanten Centers möglich ist und auch eine teilweise Verlegung der Ringverkehre (mit einer Fahrtrichtung) keine befriedigende Verknüpfung des geplanten Centers mit der Innenstadt zulässt, wurde ein Lösungsansatz entwickelt und weiterverfolgt, bei dem der nördliche Innenstadtring im Zuge der Brüder-Walburger-Wallstraße zwischen der Bahnhofstraße und dem Aldegreverwall nach Norden verschwenkt wird und über den teils vorhandenen, teils auszubauenden Straßenzug Bahnhofstraße - Am Bahnhof in Richtung Hammer Weg geführt wird und somit das geplante Projekt unter Nutzung des südlichen Abschnittes des Hammer Weges umfährt. Hierdurch wird eine weitestgehend störungsfreie Einbindung des geplanten Projekts in die Innenstadt und gleichzeitig eine leistungsfähige und zügige Verkehrsabwicklung des städtischen Verkehrs - einschließlich des Erschließungsverkehrs des geplanten Centers - erreicht.
Diese Aussage leitet sich aus detaillierten Berechnungen zur Belastungssituation nach Realisierung des geplanten Centers und darauf aufbauenden Leistungsfähigkeitsberechnungen für das Straßennetz im nördlichen Innenstadtbereich von Soest ab. Hierbei wurde davon ausgegangen, dass sich die im (veränderten) Straßennetz einstellenden Belastungen in Zukunft um die vom geplanten Einkaufszentrum ausgelösten Verkehre erhöhen werden. Dementsprechend ist damit zu rechnen, dass bei einem Stellplatzangebot von ca. 1.000 Stellplätzen und einem 4-maligen Umschlag eines jeden Stellplatzes pro Tag etwa 4.000 Pkw-Fahrten im Quellverkehr wie auch im Zielverkehr eines verkaufsstarken Werktages ausgelöst werden. Hinzu kommen ca. 100 LkwFahrten, von denen etwa 50 % auf Fahrzeuge <_ 2,8 t zul. Gesamtgewicht und 50 auf Fahrzeuge > 2,8 t zul. Gesamtgewicht entfallen. Von letzteren werden etwa wiederum etwa 10 % schwere Lkw > 7,5 t sein.
Die Anbindung der Stellplätze des geplanten Projekts erfolgt über einen Straßenknoten im nördlichen Teilabschnitt des geplanten neuen Innenstadtringes westlich des Bahnhofs der DB und des daran angrenzenden Busbahnhofs. Im Bereich dieses Knotenpunktes, über den auch die zentrale Anlieferung des geplanten Projekts angebunden werden soll, erfolgt auch die Erschließung des neuen Betriebshofes der RLG, der zudem noch über eine weiter westlich, unweit des Hammer Weges liegende zweite Anbindung mit dem Innenstadtring verknüpft ist. In der Nähe dieses Verknüpfungspunktes ist darüber hinaus auch die Anbindung einer weiteren Anlieferungszone für das geplante Projekt möglich.

Stellplätze

Die zur Abwicklung des Kunden- und Besucherverkehrs geplanten ca. 1.000 Stellplätze liegen überwiegend in den Geschäftsflächen im 2. und 3. Obergeschoss. Die Planungen gehen dabei davon aus, dass die Stellplätze vom vorgesehenen Verknüpfungspunkt am neuen Innenstadtring über eine an der nördlichen Gebäudefront liegende gerade Rampe erschlossen werden, wobei die innere Organisation so geregelt ist, dass Rückstauerscheinungen in das öffentliche Straßennetz grundsätzlich vermieden werden. Die Anordnung der Stellplätze auf den beiden Parkdecks ist so konzipiert, dass eine zügige und sichere Verkehrsabwicklung gewährleistet ist.
Für Kurzzeitparker (Kiss + Ride) entstehen direkt am Bahnhof ausreichend Stellplätze. Die Anbindung des bestehenden Parkhauses an der BrüderWallburger-Wallstraße ist weiterhin vorhanden.
Öffentlicher Personennahverkehr
Einen wesentlichen Vorteil für die Erschließung des geplanten Einkaufszentrums stellt auch die Nähe zum zentralen Omnibusbahnhof und zum DB-Bahnhof Soest dar. Die Planungen gehen davon aus, dass der bestehende Busbahnhof in seiner gegenwärtigen Ausprägung weitestgehend erhalten bleibt und lediglich die heute auf der Südseite vorhandene Bebauung (Niere) aufgegeben wird. Das bedeutet, dass trotz dieser geringfügigen Veränderung die von der RLG geforderte Anzahl an Busaufstellplätzen auch in Zukunft vorgehalten werden kann.
Der Busverkehr zwischen dem Busbahnhof und dem zentralen Verknüpfungspunkt der Innenstadt (Hansaplatz) kann auch in Zukunft in direkter Führung über das vor dem geplanten Center ausgewiesene Vorfeld abgewickelt werden, das im Bebauungsplan als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ausgewiesen ist.
Fuß- und Radwege
Die Erreichbarkeit des Bahnhofs wird sowohl für Fußgänger als auch die Fahrradfahrer sichergestellt. Der Bahnhof und das Einkaufszentrum sind über eine zentrale Achse mit der Innenstadt verbunden. Vor dem Bahnhof selbst wird ein gefahrloser Fußgängerübergang geschaffen. In Verbindung mit dem Park entsteht ein attraktiver Platzbereich. Vor dem Bahnhof und dem Einkaufszentrum befinden sich zentrale Fahrradabstellanlagen für die Besucher der Innenstadt und des Bahnhofes.
Mit dem vorgeschlagenen Verkehrssystem bleiben die bestehenden Radwegachsen erhalten und zudem werden neue Radwegeverbindungen im Zuge des Hammer Weges erstellt.

8 Lärmuntersuchung Allgemeines

Im Rahmen einer lärmtechnischen Untersuchung sowie einer Luftschadstoffuntersuchung werden die Auswirkungen des geplanten Vorhabens gegenüber dem Vorherzustand bzw. dem Prognose-Nullfall aufgezeigt und bewertet.
Als Untersuchungsfälle werden der Prognose-Nullfall ohne Umsetzung der geplanten Maßnahmen und der Prognosezustand berücksichtigt.

Lärmuntersuchung

Beider Lärmuntersuchung werden die Veränderungen der Belastungen aus Gewerbelärm und Verkehrslärm getrennt als auch die Veränderungen der Gesamtbelastungen ermittelt.
Im Rahmen der Vorsorge bei der Bauleitplanung erfolgt üblicherweise eine Beurteilung anhand der Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1, „Schallschutz im Städtebau", wobei zwischen gewerblichem Lärm und Verkehrslärm unterschieden wird. Andererseits kann sich die Beurteilung des Verkehrslärms auf öffentlichen Verkehrswegen an den Kriterien der 16. BImSchV („Verkehrslärmschutzverordnung") orientieren.
Seit Juli 2002 liegt die Neufassung der DIN 18005, Teil 1 vor, die zur Beurteilung von gewerblichen Anlagen auf die TA Lärm verweist. Dementsprechend werden die Immissionen aus Gewerbelärm auf Grundlage der TA Lärm ermittelt und beurteilt.
Gemäß Flächennutzungsplan ist für alle maßgebenden Bereiche entlang der südlichen/ südöstlichen Plangeltungsbereichsgrenze (Hammer Weg, BrüderWalburger-Wallstraße, Aldegreverwall, Nötten-Brüder-Wallstraße, Brüdertor) von Wohnbauflächen auszugehen. Hinsichtlich der Schutzwürdigkeit wird ein allgemeines Wohngebiet zugrunde gelegt, was der tatsächlichen Nutzung entspricht.

Gewerbelärm

Zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung außerhalb des Plangeltungsbereichs vor Gewerbelärm werden für die geplanten Gewerbeflächen maximal zulässige flächenbezogene immissionswirksame Schallleistungspegel
LW" festgesetzt. Hierzu wurde zunächst von einem Emissionspegel von LW" = 60 dB(A) (bezogen auf 1 m2) tags und nachts ausgegangen, was gemäß DIN 18005, Teil 1 für nicht eingeschränkte Gewerbegebiete typisch ist. Es zeigt sich, dass für den Tagesabschnitt keine Emissionsbeschränkungen erforderlich sind: Die Orientierungswerte als auch die Immissionsrichtwerte tags werden an den maßgeblichen Immissionsorten überall eingehalten. In der Nacht ergeben sich jedoch Richtwertüberschreitungen, so dass Emissionsbeschränkungen erforderlich sind.
Für das geplante Einkaufszentrum auf der Sondergebietsfläche erfolgt eine detaillierte Prognose auf Grundlage der TA Lärm. Ziel ist es, die Immissionsrichtwerte tags und nachts an allen maßgebenden Immissionsorten sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangeltungsbereichs einzuhalten. Dabei ist auch die Vorbelastung aus Gewerbelärm von den anderen Gewerbeflächen zu berücksichtigen. Emissionsbeschränkungen für die Sondergebietsfläche sind im vorliegenden Fall nicht erforderlich: Zum einen ist aufgrund der konkreten Planung eine Abschirmung der Geräusche durch den Baukörper gegeben, so dass die Immissionen im Bereich der maßgebenden Wohnbebauung von untergeordneter Bedeutung sind. Zum anderen sind dadurch für die Gewerbegebietsflächen, insbesondere für den Busbetriebshof (GE 2), höhere Spielräume vorhanden, die bei einer formalen Kontingentierung unter Einschluss der SO-Fläche nicht ausgeschöpft werden können.
Um die Verträglichkeit der geplanten Betriebe mit den Emissionsbeschränkungen und den angrenzenden schützenswerten Nutzungen zu prüfen, wird bereits in der Phase der Bauleitplanung eine an den gegenwärtigen Planungserkenntnissen orientierte Immissionsprognose erstellt. Dies betrifft im vorliegenden Fall den Busbetriebshof auf der Fläche GE 2. Fällt die Prüfung positiv aus, ist davon auszugehen, dass der geplante Betrieb nicht zu unlösbaren lärmtechnischen Konflikten führt. Der detaillierte Nachweis der immissionsschutzrechtlichen Zulässigkeit (Immissionsprognose auf Basis der endgültigen Planung) bleibt - unter Berücksichtigung des Gebotes der planerischen Zurückhaltung - dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten. Festsetzungen zu technischen Details der Realisierung der Anlagen sind im Bebauungsplan nicht erforderlich; die notwendigen Regelungen können als Auflagen zur Baugenehmigung formuliert werden.
Der Schutz der Bebauung innerhalb des Plangeltungsbereichs vor Gewerbelärm erfolgt auf Grundlage der TA Lärm. Dementsprechend wird die Einhaltung der Immissionsrichtwerte unter Berücksichtigung der Summenpegel aller maßgebenden Betriebe geprüft.

Verkehrslärm

Die Verkehrsbelastungen wurden auf Grundlage einer aktuellen Verkehrsuntersuchung (IW Aachen, Juni 2003) ermittelt. Die Berechnung der Emissionspegel und der Beurteilungspegel erfolgt gemäß den Richtlinien für den Lärmschutz an Straßen (Ausgabe 1990, RLS-90).
Der Plangeltungsbereich sowie die angrenzende Bebauung ist bereits heute durch Straßen- und Schienenverkehrslärm belastet, wobei die Orientierungswerte teilweise überschritten werden.
Durch die Änderung der Verkehrsführung sind auf dem Hammer Weg (östlich Am Bahnhof (Ausbau)) und dem Brüdertor Zunahmen der Belastungen aus Straßenverkehrslärm um mehr als 3 dB(A) und Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte für allgemeine Wohngebiete von 59 dB(A) tags bzw. 49 dB(A) nachts zu erwarten, auch ohne die Zusatzverkehre vom/zum Plangebiet (Einkaufszentrum). Im Kreuzungsbereich Hammer Weg/ Am Bahnhof ergibt sich allein durch den Zuschlag für Lichtsignalanlagen gemäß RLS-90 eine Zunahme von 3 dB(A). Auf den weiteren Straßenabschnitten wird die Erheblichkeitsschwelle von 3 dB(A) voraussichtlich nicht erreicht.
Der Konflikt der erheblichen Belastungszunahme aus Straßenverkehrslärm im Bereich Hammer Weg und Brüdertor wird im Rahmen eines nachgeordneten Verfahrens gelöst: Die geplanten Straßenbaumaßnahmen sind als erhebliche bauliche Eingriffe bzw. als Neubaumaßnahmen im Sinne der 16. BlmSchV (Verkehrsanlagenlärmschutzverordnung) anzusehen, so dass eine gesonderte Lärmuntersuchung gemäß 16. BlmSchV auf Grundlage der abschließenden Ausführungsplanung erforderlich ist. In diesem Rahmen wird geprüft, ob sich für die angrenzende Bebauung Ansprüche auf Schallschutzmaßnahmen dem Grunde nach ergeben. Aufgrund der vorhandenen Gegebenheiten ist aktiver Schallschutz nicht möglich, so dass der Schallschutz durch passive Maßnahmen zu erzielen ist. Sofern sich Ansprüche dem Grunde nach ergeben, ist der Straßenbaulastträger für die Finanzierung der Lärmschutzmaßnahmen zuständig. Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens ist der obige Konflikt für die betroffenen Wohn- und Bürogebäude somit gelöst.
Der Schutz von Wohn- und Büronutzungen innerhalb des Plangeltungsbereichs vor Straßen- und Schienenverkehrslärm wird durch passiven Schallschutz erreicht. Aktiver Schallschutz zum Schutz der Gewerbe- und Sondergebietsflächen ist im vorliegenden Fall nicht angemessen. Die Dimensionierung des passiven Schallschutzes erfolgt durch Festsetzung von Lärmpegelbereichen gemäß DIN 4109.

Gesamtlärm

Die Gesamtlärmsituation wird im Bereich der an das Plangebiet angrenzenden Wohnbebauung maßgeblich durch den Verkehrslärm bestimmt, der Gewerbelärm spielt eine untergeordnete Rolle.

Luftschadstoffe

Im Rahmen einer Luftschadstoffuntersuchung werden die Immissionen im Bereich der nächstgelegenen schützenswürdigen Bebauung ermittelt. Dabei wird der Prognose-Nullfall mit dem Prognosezustand verglichen (Prognosejahr jeweils 2010). Die Beurteilung erfolgt anhand der für den Straßenverkehr maßgeblichen Leitkomponenten Stickstoffdioxid, Benzol, Dieselruß und Feinstaub (PM1o).
Zur Beurteilung der Luftschadstoffbelastungen werden die aktuellen Grenz- , Prüfund Immissionswerte herangezogen. Insbesondere werden die aktuellen Neufassungen der 22. BlmSchV und der TA Luft berücksichtigt.
Erfahrungsgemäß ist damit zu rechnen, dass für alle untersuchten Schadstoffkomponenten die Zunahmen der Luftschadstoffimmissionen gering ausfallen bzw. von vernachlässigbarer Größe sind. Die derzeit geltenden Grenzund Prüfwerte zum Schutz des Menschen werden an allen maßgeblichen Immissionsorten voraussichtlich eingehalten. Hinsichtlich der Feinstaubbelastungen sind jedoch aufgrund der aktuellen vorhandenen Hintergrundbelastungen (Messstelle Soest-Ost) Überschreitungen des Grenzwertes im Vorwege nicht auszuschließen. Hierzu sind detaillierte Ermittlungen erforderlich.

Festsetzungen Lärmschutz

Zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung vor Gewerbelärm sind im Plangeltungsbereich nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Emissionen die folgenden maximal zulässigen immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel LW" (bezogen auf 1 m2) nicht überschreiten:
Teilfläche GEe: Lw" = 45 dB(A) nachts;
Teilflächen GE 1, GE 2 und GE 3: LW" = 55 dB(A) nachts.
Für den Tagesabschnitt sind keine Emissionsbeschränkungen erforderlich. Grundlage der Festsetzungen ist § 1, (4), Satz 1, Ziffer 2 in Verbindung mit § 11, (2), Satz 1 der BauNVO.
Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren sind zum Nachweis der Einhaltung der o.g. Festsetzungen Lärmimmissionsprognosen für die jeweils maßgebenden Einwirkungsbereiche zu erbringen. Die Immissionsprognosen sind wie folgt durchzuführen:
Ableitung der maximal zulässigen Beurteilungspegelanteile für den jeweiligen Betrieb aus den festgesetzten maximal zulässigen immissionswirksamen Schallleistungspegeln mit Hilfe einer Ausbreitungsrechnung nach DIN ISO 9613-2 (ohne Berücksichtigung der Meteorologiekorrektur, weiterer Abschirmungen sowie Reflexionen im Plangeltungsbereich, Lärmquellenhöhe 1 m über Gelände, Immissionspunkthöhe jeweils für das oberste Geschoss der nächstgelegenen Wohnbebauung);
Durchführung einer betriebsbezogenen Lärmimmissionsprognose auf Grundlage der TA Lärm mit dem Ziel, die unter 1. ermittelten maximal zulässigen Beurteilungspegelanteile für den betrachteten Betrieb zu unterschreiten.
Sofern die Beurteilungspegelanteile von einem einzelnen Betrieb an den maßgebenden Immissionsorten um 10 dB(A) und mehr unterhalb der jeweils geltenden Immissionsrichtwerte liegen, befinden sich die maßgebenden Immissionsorte gemäß TA Lärm nicht mehr im Einwirkungsbereich des betreffenden Betriebes. In diesem Fall kann auf die Einhaltung der Emissionsbeschränkungen verzichtet werden.
Zum Schutz des Plangebiets vor Verkehrslärm werden Lärmpegelbereiche nach DIN 4109, Schallschutz im Hochbau festgesetzt.
Den genannten Lärmpegelbereichen entsprechen folgende Anforderungen an den passiven Schallschutz:
 
 

Lärmpegelbereich nach DIN 4109	MaßgeblicherAußenlärmpegel La dB(A)	erforderliches bewertetes Schalldämmmaß der Außenbauteile 1)
lll lV V	61 - 65 66 - 70 71 - 75	Wohnräume Büroräume 2) [dB(A)]  35 30 40 35 45 40

1) resultierendes Schalldämmmaß des gesamten Außenbauteils (Wände, Fenster und Lüftung zusammen)
2) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine Anforderungen gestellt.
Für Fenster von Schlafräumen und Kinderzimmern sind schallgedämmte Lüftungen vorzusehen, sofern sich diese Fenster an Gebäudeseiten in den Lärmpegelbereichen III bis V befinden und eine ausreichende Belüftung während der Nachtzeit bei geschlossenen Fenstern nicht auf andere Weise sicherzustellen ist.
Die schalltechnischen Eigenschaften der Gesamtkonstruktion (Wand, Fenster, Lüftung) müssen den Anforderungen des jeweiligen Lärmpegelbereiches genügen.
Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren ist die Eignung der für die Außenbauteile der Gebäude gewählten Konstruktionen nach den Kriterien der DIN 4109 nachzuweisen.

Luftschadstoffe

Festsetzungen zum Schutz vor Luftschadstoffimmissionen sind nicht erforderlich.

9 Festsetzungen im Bebauungsplan Art der baulichen Nutzung

Auf der-Fläche des Einkaufszentrums wird als zukünftige Nutzungsart ein Sondergebiet (SO) mit der besonderen Zweckbestimmung Einkaufszentrum gern. § 11 (3) BauNVO festgesetzt. Mit dieser Festsetzung und der Begrenzung und Differenzierung der Sortimente und Verkaufsflächen will die Stadt schädlichen Auswirkungen auf die Innenstadt und die Nachbargemeinden entgegenwirken.
Die Verkaufsfläche wird auf 20.000 m2 begrenzt, wobei folgende Obergrenzen in der Sortimentierung nicht überschritten werden dürfen:
• Bekleidung, Schuhe, Lederwaren max. 11.000M2
• Periodischer Bedarf max. 5.500 m2
• Hartwaren max. 5.500 m2
Im Einkaufszentrum sind auch Gastronomie und Dienstleistungen zulässig.
Entlang des Hammer Weges wird ein Mischgebiet (MI) gern. § 6 BauGB festgesetzt, um eine Entwicklung von Wohnen und wohnverträglichem Gewerbe zu ermöglichen. Diese Festsetzung entspricht der bereits vorhandenen Nutzungsmischung entlang des Hammer Wegs.
Entlang der Bahntrasse erfolgt die Festsetzung eines Gewerbegebietes (GE) gem. § 8 BauNVO. Dort werden nur nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe angesiedelt. Im den Gewerbegebieten GE 2 und GE 3 ist eine Einzelhandelsnutzung nicht zulässig um die Entwicklung des neuen Einkaufszentrums und der Innenstadt nicht zu gefährden. Im GE 1 -Gebiet ist vor allem die Unterbringung des geplanten Kinos mit insgesamt max. 800 -1.000 Sitzplätzen vorgesehen.
Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEe sind nur Gewerbebetriebe zulässig, die das angrenzende Mischgebiet nicht stören.
Am Busbahnhof erfolgt die Ausweisung eines Kerngebietes (MK) gem. § 7 BauGB. Hier wird eine Entwicklung angestrebt, die der zentralen Lage dieser Fläche und dem bestehenden Planungsrecht entspricht
Maß der baulichen Nutzung
In den einzelnen Baugebieten werden die gern. § 17 BauNVO jeweils zulässigen Höchstwerte für das Maß der baulichen Nutzung zugelassen.
Im Sondergebiet Einkaufszentrum sind 2 Vollgeschosse und 2 zusätzliche Parkgeschosse zugelassen.
In den Gewerbegebieten und im Mischgebiet sind auch 2 Voligeschoße zulässig.
Festsetzungen zu Höhe von baulichen Anlagen erfolgen im weiteren Bebauungsplanverfahren.
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Grundstücksflächen werden im gesamten Geltungsbereich über allseitige Baugrenzen festgesetzt. Im Mischgebiet am Hammer Weg wir eine Bautiefe von 20m festgesetzt. Ansonsten sollen die Grundstückseigentümer in der Ausnutzung ihrer Grundstücke nicht zu sehr eingeschränkt werden. Am Bahnhof reicht das Baufeld von Gewerbegebiet 1 bis an die Fahrradstation. Hier soll die Möglichkeit bestehen, an die bestehende Fahrradstation anzubauen um eine städtebaulich ansprechende Gestaltung zu ermöglichen und das Grundstück optimal auszunutzen.

Öffentliche und private Grünflächen

Südlich des Bahnhofes wird die bestehende Grünfläche als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage gern. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt. Vorhandene Bäume werden als zu erhaltende Bäume festgesetzt da es sich um einen besonders wertvollen Baumbestand handelt. Der vorhandene Kiosk, der gegenüber dem Bahnhof in der Grünfläche liegt, wird bauplanungsrechtlich langfristig gesichert.

10 Altlasten

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat in der Vergangenheit eine intensive Vornutzung durch die Bahn und die metallverarbeitende Nutzung auf dem Gelände der Firma Herlitzius stattgefunden. Darüber hinaus war der Bahnhof Soest Ziel von alliierten Luftangriffen. Die nach heutigem Kenntnisstand insgesamt unbedenklichen Untergrundbelastungen erfordern keinen Handlungsbedarf. Die ordnungsgemäße Verwertung/Entsorgung der bei Eingriffen in den Untergrund anfallenden Böden ist gern. der geltenden abfallrechtlichen Bestimmung vorzunehmen.
Eine gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten in Bereichen mit schadstoffverunreinigten,und -belasteten Böden (lokale MKW- und PAKBelastung auf dem ehemaligen DB Gelände, lokale PAK-Belastung auf dem RLGGelände und lokale LCKW-Belastung auf dem Herlitzius-Gelände) sowie in Bereichen unterirdischer Anlagen (Tanks, Entwässerungssysteme auf dem RLGGelände) ist erforderlich, um schadstoffbelastete Böden sicher trennen und entsorgen zu können.

11  Denkmalschutz / Bodendenkmale

Am Busbahnhof befindet sich ein Gebäude (Niere), dass charakteristisch ist für die Nachkriegszeit. Es steht für die Epoche des Wiederaufbaus nach dem 2. Weltkrieg und steht unter Denkmalschutz. Die Stadt Soest ist grundsätzlich bemüht unter Denkmalschutz stehende Gebäude zu erhalten. Jedoch ist der Bau des Einkaufszentrums für die Entwicklung der Stadt Soest und des Umlandes von so großer Bedeutung und begründen ein überwiegendes öffentliches Interesse, sodass die Belange des Denkmalschutzes als untergeordnet angesehen werden können und das Gebäude zur Disposition gestellt wird.
Unter der Straßenlage Brüdertor/Brüderstraße liegen Reste des ehemaligen Brüdertores. Bei Bodenarbeiten sind daher im gesamten Bereich die gesetzlichen Bestimmungen zum Umgang mit Bodenkmälern zu beachten.

12 Umweltbericht

Gemäß § la Abs. 2 BauGB i.d.F. vom 27.07.2001 sind die umweltschützenden Belange in der Abwägung zu berücksichtigen. Dies beinhaltet gemäß § 1 a Abs. 2 Nr.3 BauGB auch die Bewertung der ermittelten und beschriebenen Auswirkungen eines Vorhabens entsprechend dem Planungsstand auf die belebte und unbelebte Umwelt, die Kultur- und sonstigen Sachgüter, sowie die Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Schutzgütern im Rahmen einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP).
Bei dem geplanten Vorhaben sind insbesonders folgende Wirkungsbereiche zu betrachten:
• Auswirkungen auf angrenzende Nutzungen durch Lärm- und Schadstoffemissionen, bedingt durch Verkehr, den Betrieb des Einkaufszentrums und neue gewerbliche Ansiedlungen;
• Auswirkungen auf Flora und Fauna bei der baulichen Inanspruchnahme von Flächen;
• Auswirkungen auf Boden und Wasser bei baulicher Nutzung und Veränderung der Geländesituation;
• Auswirkungen auf Kulturgüter wie denkmalgeschützte Gebäude und das Stadtbild;.
Die genannten Auswirkungen werden im weiteren Verfahren erfasst und in den Umweltbericht eingestellt.

13 Ver- und Entsorgung

Das Plangebiet ist, der vorhandenen Nutzung entsprechend, an die notwendigen Ver- und Entsorgungsmedien angeschlossen. Notwendige Verlegungen und Erweiterungen werden während der Umsetzungsphase durchgeführt.